首页 >> 房产 >>房产 >> 下半年房地产政策展望
详细内容

下半年房地产政策展望

时间:2022-07-14     【转载】   来自:观点网   阅读

当前,房地产下行压力大,虽然5月销售环比25.8%,但是1-5月商品房销售面积同比下降23.6%,降幅继续扩大;5月百强房企操盘面积同比-53%。5月中长期贷款增加1047亿元,同比少增3379亿元。反映房地产市场“预期减弱、需求不足、供给冲击”三重压力愈演愈烈。


当市场有下行压力时,政策一般如期而至。


从政策放松到市场企稳,要经历“增强信心”、“加上杠杆”两个过程。


第一阶段,增加购房信心。


429政治局会议为本次宽松指明方向。4月29日,中共中央政治局召开会议,强调要坚持“房子是用来住的、不是用来炒”的定位,支持各地从当地实际出发完善房地产政策,支持刚性和改善性住房需求。体现了高层对房地产的重视。


四大因素影响居民购房信心。一是期房烂尾。房企危机削弱购房者对期房信心,加重观望情绪。二是收入下降。经济、就业形势不乐观,居民预防性储蓄增加,且担心断供问题,买房决策比以往更谨慎。三是疫情形势。购房者看房、选房、线下签约均受到影响。四是房价涨幅。居民买涨不买跌,房价涨幅趋缓时,购房者选择观望。


调整政策障碍才能重塑买房信心。行政政策,特别是放松限购、改变限价、减少税费,能有效减少交易限制、增强购房意愿。


第二阶段,加上杠杆,形成直接的购买力。


金融政策,特别是对首付比例、首套房的认定标准、贷款利率,能有效的提升购买力。


政策还需发力,市场才能持续回暖。


历史来看,我国历次房地产下行都伴随着全国层面的大力度放松。2008年10月22日央行新政,商贷利率的下限扩大为贷款基准利率的0.7倍。2014年国家出台了修改认房认贷标准、央行降息等政策。2015年降低首付比例标准、减免营业税,并再度降准降息。2016年房地产契税、营业税减免。近期的政策宽松力度与以往相比仍有空间。


然而,历史从来不会简单重复,此次和历次有所不同。


特别是,有些一二线城市房地产政策仍然较严,有进一步放松的空间。然而今年以来,这些城市房价上涨压力存在,调整政策会比较谨慎。


整体市场虽在下行,但高能级城市房价依然坚挺,“房住不炒”大背景下,“房价涨”是“调控松”的最大掣肘和顾虑。以北京为例, 2022年5月新建商品住宅价格指数当月同比5.9%、二手住宅价格指数当月同比5.3%。截至2022年6月14日,北京商品房成交 53249套、二手房成交 71274套,成交量已经回到2019年疫情前水平。


未来政策空间上,一是优化过严限购措施。部分城市,经过这一轮调整后,居民购房更偏理性,投机型需求所剩无几,部分热点城市房地产市场回归健康,临时性的限购政策存在放宽空间。二是取消限价。限价政策的出台背景是房企哄抬地价、房价涨幅过快。当前,房企拿地热情低、多数城市房价调控目的已达预期效果,这一临时性举措使命基本完成,应适时适地尽快取消限价。


相比以往,政策会更具针对性。各地会在不动摇“房住不炒”基调的前提下,更多为刚需、改善等自住型需求提供购房便利。如与租赁政策结合的“出租换房票”、与生育政策结合的“多胎增房票”、与养老政策结合的“投亲增房票”。甚至热点城市对二手房市场定向降低社保要求,在满足新市民购房需求的同时,堵上“打新摇号获利”的投机需求。


金融政策上,首付比例、首套房标准认定、贷款利率都有调整空间。


首付比例上,高能级城市二套首付比例普遍偏高。如北京普宅60%,非普宅80%;上海普宅50%,非普宅70%;深圳普宅70%,非普宅80%。以上海为例,超过140平米的住宅都是非普通住宅。在面积低于140平米的情况下,以住宅所处的位置和房价来区分,内环内以房价450万为分界,内环和外环间以310万为分界,外环外以230万为分界。如果是换房置业的改善需求,一般总价很难满足普宅要求,多数要支付70%的首付比例。以浦东北蔡的一套正常三居为例,总价一般800-1100万,首付需560-770万,换房压力大。


在首套房认定标准上,目前,部分城市首套房认定执行“认房又认贷”,且“认贷”标准严格至认贷款记录,二套房首付比例较高,对合理的换房改善需求容易形成误伤。


房贷利率仍然较高。一方面,相较政策下限,利率放松空间大。根据5月15日央行、银保监会《关于调整差别化住房信贷政策有关问题的通知》,对于贷款购买普通自住房的居民家庭,首套房贷利率下限为LPR-20bp,二套房贷利率下限为LPR+60bp。但是各地还没有普遍执行。另一方面,实际上目前各城市加点普遍高于政策要求的下限。如一线城市北京,首套、二套房贷款利率为LPR加55、105bp。


关注官方微信公众号

杰商网为企业提供品牌营销、软件开发、项目申报、广告投放、媒体发布、产品销售、招聘就业、电商购物等一站式解决方案!

www.jieshangwang.com


杰商网融媒体平台为开放性平台,所有文章并不代表赞同其观点或证实其内容的真实性,如有侵权,请及时联系删除。

在线客服

杰商网

丝路未央

秦汉唐

杰商网

秦汉唐

长安丝绸之路

杰商网

技术支持: 杰商网 | 管理登录